ЕЦБ повышает ставку по депозитам до 2,25 процента. Но для повышения интереса действуют другие правила: кто должен действовать сейчас, а кто нет.
Европейский центральный банк в четверг повысил ключевые процентные ставки впервые примерно за три года. Ставка по депозитам увеличивается на 25 базисных пунктов до 2,25 процента. Триггером является шок цен на нефть, вызванный войной в Иране, которая привела к повышению инфляции в еврозоне до 3,2 процента в мае.
Подробности читайте после рекламы
Член правления ЕЦБ Изабель Шнабель ранее охарактеризовала энергетический шок как «экстраординарный» и «очень крупный» по историческим меркам.
Любой, кто сейчас боится, что финансирование строительства в одночасье станет дороже, может вздохнуть спокойно – по крайней мере, частично. Связь между ключевой процентной ставкой и процентной ставкой по строительству более сложна, чем предполагают заголовки.
Как поясняет Немецкий Бундесбанк в своем руководстве «Деньги и денежно-кредитная политика», ключевая процентная ставка в первую очередь контролирует краткосрочный денежный рынок, то есть область, в которой банки кредитуют друг друга на часы или дни.
С другой стороны, финансирование строительства на срок 10, 15 или 20 лет основано на рынке долгосрочного капитала, в частности, на доходности десятилетних федеральных облигаций и ипотечных кредитов Pfandbriefe.
Рынок капитала предвидел это решение
Доходность десятилетних федеральных облигаций растет с осени 2025 года и превысила отметку в 3 процента в марте 2026 года, что вызвано шоком цен на нефть.
На этом фоне июньское движение больше не было сюрпризом для финансовых рынков: они уже полностью учтены в повышении процентных ставок за несколько недель до этого с вероятностью около 80 процентов.
Подробности читайте после рекламы
Годовой максимум составил около 3,23 процента в середине мая. Это движение уже давно отражено в условиях банков: десятилетние строительные кредиты будут стоить от 3,6 до хороших 4 процентов начиная с лета 2026 года, в зависимости от поставщика и доли в акционерном капитале.
Таким образом, в день заявления ЕЦБ мало что происходит, когда дело доходит до повышения процентных ставок. Сообщение уже переварено.
Было бы иначе, если бы ЕЦБ удивил рынки неожиданно большим шагом или если бы инфляционные ожидания внезапно резко изменились. Если они увеличатся, инвесторы потребуют более высоких премий за риск по долгосрочным облигациям, что приведет к увеличению затрат банков на рефинансирование.
Существующие кредиты с фиксированной процентной ставкой остаются неизменными
Любой, кто уже получил финансирование с фиксированной процентной ставкой, не будет затронут текущим развитием событий до тех пор, пока не закончится период процентных ставок.
Согласно анализу ЕЦБ, Германия является одной из стран с самой высокой долей ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой в еврозоне. В отличие от Испании или Португалии, где переменные ипотечные кредиты являются обычным явлением, немецкие заемщики замечают изменения процентных ставок только после задержки.
Однако это становится критически важным, когда дело доходит до последующего финансирования. Любой, кто оставит блокировку низких процентных ставок в ближайшие один-два года, может ожидать скачка с предыдущих 1–2 процентов до нынешнего уровня в 3,5–4,5 процента.
Как показывает исследование ЕЦБ по потребительским ожиданиям, на пике процентных ставок в 2023 году около 15 процентов владельцев ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой, как ожидается, откажутся от платежей в рассрочку — по сравнению всего с 5,8 процента для контрактов с фиксированной процентной ставкой.
Подождите или закончите
Нынешняя обстановка, как правило, говорит против длительного колебания. Эксперты ожидают, что процентные ставки по зданиям вырастут или, по крайней мере, будут волатильными в 2026 году. По прогнозам ЕЦБ, инфляция в этом году составит около 3 процентов, а затем упадет примерно до 2,3 процента в 2027 году.
Если конфликт в Иране сохранит высокие цены на энергоносители, могут последовать дальнейшие повышения процентных ставок — трейдеры ожидают, что ставка по депозитам составит 2,6 процента к декабрю.
Любой, кто планирует последующее финансирование, должен подумать о форвардных кредитах или предложениях о продлении на ранней стадии. Исторически реальные процентные ставки по ипотечным кредитам в еврозоне в 2026 году будут находиться в диапазоне выше среднего: значительно более ограничительные, чем в годы с нулевыми процентными ставками, но далекие от фаз высоких процентных ставок 1990-х годов.
Независимо от уровня процентных ставок, фундаментальная проблема остается: только 5,7 процента молодых семей-арендаторов в Германии имеют достаточно капитала для покупки недвижимости.
Сегодня покупателям приходится брать с собой в среднем 131 000 евро – при этом реальные отрицательные процентные ставки по сбережениям, поскольку инфляция съедает проценты по депозитам.
Повышение процентных ставок не ухудшает кардинально эту ситуацию, но дает понять, что любой, кто ждет падения процентных ставок, может ждать долго.
