Арендаторы теоретически могли бы увеличить свое благосостояние с помощью ETF. На практике это не удается из-за психологии человека.
В какой-то момент каждая семья, вероятно, задастся вопросом, стоит ли им покупать собственное жилье или арендовать его. Дом и участок придают определенный шарм, особенно когда дети еще маленькие и требуется место для игр на свежем воздухе.
Подробности читайте после рекламы
Но этим вопрос не ограничивается: с перспективой на будущее домовладение играет все большую роль и как инвестиция. Но стоит ли оно того по сравнению с арендой?
Простой расчет – и почему он обманчив
На первый взгляд это звучит как простой расчет: те, кто снимает дорогой дом вместо того, чтобы владеть им, вероятно, несут такие высокие расходы, как те, кто расплачивается за дом в банке.
Если бы арендатор вложил разницу между ежемесячной арендной платой и ежемесячным взносом по кредиту в широко диверсифицированный план сбережений ETF, он фактически оказался бы богаче, чем строитель дома. В конце концов, в долгосрочной перспективе фондовый рынок обещает более высокую доходность, чем конкретное золото.
Но реальность выглядит иначе. Данные Европейского центрального банка и Бундесбанка уже много лет показывают одну и ту же картину: собственники владеют активами во много раз больше, чем арендаторы.
В Германии средний собственный капитал в 2023 году составлял около 325 000 евро, большая часть которого приходится на недвижимость.
В 2021 году активы домохозяйств-арендаторов составляли всего 76 700 евро, то есть лишь малую часть.
Подробности читайте после рекламы
Причина этого связана не столько с доходностью, сколько с психологическим механизмом, который экономисты называют эффектом вынужденных сбережений. Любой, кто берет ипотеку, обязуется ежемесячно выплачивать кредит в кредитном договоре. Банк дебетует деньги независимо от того, хочет владелец счета экономить или нет.
Эти деньги автоматически создают собственный капитал в доме – принудительный сберегательный счет, отлитый из бетона.
Эксперимент из Нидерландов
Исследование экономистов Асафа Бернштейна и Питера Кудейса, опубликованное в Quarterly Journal of Economics, показывает, насколько мощным является этот эффект.
В качестве естественного эксперимента они использовали голландскую реформу 2013 года, которая ввела более строгие требования к погашению новых ипотечных кредитов. Результат: каждый евро дополнительного погашения привел к увеличению чистых активов почти на один евро.
Для достижения этой цели домохозяйства не сокращали другие свои сбережения или пенсионное обеспечение. Вместо этого они меньше потребляли и больше работали. Этот эффект длился как минимум пять лет.
Поэтому исследователи описывают погашение ипотеки как один из крупнейших планов сбережений в мире. Только американские домохозяйства каждый год вносят в эти «ипотечные копилки» сотни миллиардов долларов.
По оценкам, без окупаемости американские домохозяйства сэкономят на 1,25–1,5 триллиона долларов меньше в течение следующих пяти лет.
Почему план сбережений ETF так часто терпит неудачу
Поведенческие экономисты объясняют провал планов добровольных сбережений так называемым уклоном настоящего: люди переоценивают краткосрочные потребительские желания и систематически недооценивают, сколько им следует откладывать на будущее.
Кредитный договор радикально позволяет избежать этой проблемы. Погашающий взнос записывается как требование, а постоянное поручение ETF записывается как опцион, и этот опцион первым отменяется в случае непредвиденных расходов или следующего отпуска.
Как показывают ученые Аттанасио, Ковач и Моран в рабочем документе Национального бюро экономических исследований, обязательное погашение долга как инструмент обязательства может увеличить активы примерно на 10 процентов к моменту выхода на пенсию.
Данные исследования потребительского финансирования США подтверждают, что домохозяйства-арендаторы участвуют на фондовом рынке ниже среднего и владеют значительно меньшими финансовыми активами. Дисциплинированный десятилетний план сбережений ETF является скорее исключением, чем правилом.
С налоговой точки зрения эффект еще более усиливается в Германии. Увеличение стоимости дома, занимаемого владельцем, при продаже полностью не облагается налогом — обычный десятилетний период спекуляции не распространяется на недвижимость, занимаемую владельцем (ни постоянно, ни в год продажи и два предыдущих года).
Прибыль ETF, с другой стороны, облагается подоходным налогом и надбавкой солидарности – вместе фактически около 26 процентов. Хотя 30 процентов прибыли не облагаются налогом благодаря установленному законом частичному освобождению фондовых ETF, фактическое налоговое бремя на прибыль остается в размере около 18,5 процентов (плюс любой церковный налог). Сберегательное пособие в размере 1000 евро на человека в год вряд ли является существенным.
У бетонного золота есть и свои недостатки.
Но эффект вынужденных сбережений имеет и обратную сторону. Тот, кто вкладывает все свои активы в неликвидную недвижимость, вряд ли создаст финансовый буфер.
Потрясения доходов – например, из-за потери работы или болезни – в таком случае трудно компенсировать. Рост затрат на электроэнергию, обязательства по реконструкции и неожиданный ремонт могут сделать владение домом финансовым риском.
Региональное падение цен может сократить преимущество благосостояния владельцев, в то время как портфель ETF будет глобально диверсифицирован и будет иметь более низкий профиль риска.
Более того, все меньше и меньше молодых семей имеют возможность начать работу. Согласно текущему барометру доступности LBS-empirica, только 5,7 процента семей арендаторов в возрасте от 30 до 44 лет имеют достаточно капитала для покупки недвижимости, хотя 39 процентов этой возрастной группы зарабатывают достаточно для ежемесячного платежа.
В среднем молодые семьи должны накопить 131 000 евро, прежде чем банк хотя бы заговорит с ними. По расчетам Кильского института мировой экономики (IfW Kiel), миллениалам сейчас для этого требуется около 14 лет — вдвое больше, чем бэби-бумерам 1980-х годов.
Любой, кому не удается иметь собственный дом, в старости сталкивается с двойным бременем: не нужно платить за недвижимость, а растет арендная плата.
Согласно исследованию Пестеля, проведенному по заказу IG BAU, около 5,1 миллиона бэби-бумеров будут получать установленную законом пенсию в размере менее 800 евро. В больших городах, где арендная плата стремительно растет, несмотря на контроль арендной платы, практически не на что жить.
Эффект вынужденных сбережений остается одним из наиболее эффективных механизмов создания богатства. Но это работает только для тех, кто еще может себе это позволить.
